【導(dǎo)讀】購(gòu)房人通過搜房網(wǎng)買一套價(jià)值上千萬的二手房，簽訂合同第二天，就付清百萬定金和10萬元中介傭金，第三天，房主突然提出房?jī)r(jià)要漲，再加120萬才賣。房主毀約后不提賠償只退定金，搜房網(wǎng)竟不退傭金，購(gòu)房人錢房?jī)墒�將房主告上法庭�！短焯?15》今天聚焦：賣房者不懼毀約坐地起價(jià)，買房人不知如何是好。

　　央廣網(wǎng)北京3月29日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《天天315》報(bào)道，去年下半年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了回升態(tài)勢(shì)。最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一線及部分二線城市近2個(gè)月房?jī)r(jià)快速上漲，全國(guó)上漲城市個(gè)數(shù)增加、漲幅擴(kuò)大。

　　房?jī)r(jià)瘋漲，賣房人應(yīng)該都樂的合不攏嘴，但現(xiàn)實(shí)中，卻有不少房主因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲了而“煩惱”。近期，房?jī)r(jià)瘋漲的一些地區(qū)都曝出過這樣的新聞，買房人簽訂合同繳納定金后，房主又以房?jī)r(jià)上漲為由，坐地漲價(jià)或臨時(shí)變卦不愿賣房，這些房主也因此惹上了官司。

　　但其實(shí)在這類糾紛發(fā)生后，最苦惱，煩惱的還是買房人，錢房?jī)墒Ш�，得花費(fèi)大量的時(shí)間，精力靠打官司討回公道，打官司前，在拿不回中介傭金和定金的情況下，為順利拿到毀約賠償還要先申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全提供等價(jià)財(cái)產(chǎn)�？傊�打官司程序復(fù)雜，持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)。買房人感到很委屈、無奈。

　　本周，一位北京的買房人向《天天315》欄目組求助，她說自己在今年3月份買房時(shí)，遭遇業(yè)主毀約，到現(xiàn)在業(yè)主不愿賠償，中介不退傭金。面對(duì)權(quán)益受損，她現(xiàn)在不知道該怎樣應(yīng)對(duì)。我們先來了解一下北京的這位消費(fèi)者孫女士的購(gòu)房經(jīng)歷。

　　孫女士：看到過這個(gè)房子，但一直沒聯(lián)系上房主，后來搜房網(wǎng)幫我聯(lián)系上了房主，他說房主在國(guó)外，走前給搜房網(wǎng)留了一個(gè)微信號(hào)，所他通過微信跟房主聯(lián)系的。房主說這個(gè)房子可以賣，他姐姐在國(guó)內(nèi)，是他的代理人，有委托授權(quán)書，價(jià)格談籠以后，他的代理人可以隨時(shí)簽合同。這一切都是搜房網(wǎng)在中間幫我們協(xié)調(diào)的。其實(shí)時(shí)間特別快，也就是一天，第二天我們就說要簽訂合同，約的時(shí)間是下午5點(diǎn)鐘，在北京望京搜房分部去簽合同，代理人就是她姐姐，當(dāng)時(shí)她拿著房產(chǎn)證的原件，她自己的身份證原件，以及他們之間的代理授權(quán)書，授權(quán)書是在美國(guó)大使館做的。搜房網(wǎng)說通過他們的審核認(rèn)證，這個(gè)是房主沒有問題，就是代理人也有資格簽這份合同。所以我們當(dāng)時(shí)在晚上就把合同簽訂了，簽訂了一份叫三方購(gòu)買合同，搜房網(wǎng)一份，我一份，賣家一份。三方購(gòu)房合同上面都分別有簽字，還有搜房網(wǎng)蓋的公章。

　　孫女士通過搜房網(wǎng)購(gòu)買了一套位于北京望京價(jià)值上千萬的二手房，簽訂合同的第二天，她就付清了一百萬定金和10萬元的中介傭金。第三天，中介卻突然通知她，房主說房?jī)r(jià)漲了，要再加120萬才愿意賣房。

　　一天就漲120萬，孫女士覺得太離譜，在協(xié)商幾次房主都不愿繼續(xù)履行合同或賠償違約金的情況下，孫女士做出讓步，她想著拿回定金和傭金后，趕緊再另選一套。但就在這時(shí)，中介的答復(fù)激怒了她，讓她轉(zhuǎn)變了想法。

　　孫女士：簽訂了的時(shí)候先給了預(yù)付的定金，是一共100萬，我們分兩次給，中午的時(shí)候給了20萬定金，搜房網(wǎng)傭金收了我一個(gè)點(diǎn)，也就是收了10萬塊，其中包括購(gòu)房整個(gè)流程的服務(wù)傭金，還有一個(gè)是購(gòu)房保障的傭金，簽了兩份，周五晚上就已經(jīng)匯給搜房網(wǎng)了。第二天周六我又匯給房主80萬的定金，周日中介就跟我說，房屋漲價(jià)了賣家那邊不賣了，中介說他再跟賣家協(xié)調(diào)，他給我們發(fā)了一些他們之間的微信聊天記錄，確實(shí)賣家要求漲價(jià)。一直到周一晚上也沒協(xié)調(diào)完，中介就問我是否接受這個(gè)漲價(jià)，我說不接受。當(dāng)時(shí)我們的合同才建立，就是說合同一旦簽訂就生效了，自合同生效之日起，如果因?yàn)橘u方或者買方任何一方的原因造成房屋購(gòu)買不成功，那將雙倍賠償對(duì)方，但是賣家不同意賠。所以我們也因?yàn)檫@件事糾結(jié)了一兩天，就決定讓他把錢退給我好了，我不買了。但是這個(gè)時(shí)候就知道了另外一件事，就是中介的傭金費(fèi)是不退給我的，10萬塊，他的區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)，給我的答復(fù)是說，合同里有明確的說明，這個(gè)不是因?yàn)橹薪樵斐傻脑�因，中介費(fèi)用是不退的，如果您覺得這10萬塊錢應(yīng)該理賠，就讓找賣家索賠。他們后續(xù)就不管了。

　　孫女士將房主告上法庭，希望房主繼續(xù)履行合同，或雙倍賠償違約金和支付中介傭金。在這起糾紛中，很明顯是房主毀約，但是起訴后，孫女士發(fā)現(xiàn)案件審理進(jìn)展并不順利，眼前遇到的最令她頭疼的問題就是，要順利拿到毀約賠償還要先申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，提供等價(jià)財(cái)產(chǎn)。

　　孫女士：因?yàn)樗�的傭金不退給我的原因，我只能跟房主去打官司，現(xiàn)在已經(jīng)起訴了�？墒怯龅搅撕罄m(xù)的問題，我現(xiàn)在起訴，法院要求我拿出1千萬塊錢來做保全金，即保證他房子不出售，這樣我可以得到我的利益和賠償。但是我真的覺得很委屈，因?yàn)槲沂琴I家，賣家漲價(jià)，中介扣了我10萬塊錢不還給我，賣家也不賠償我，我現(xiàn)在只能通過法律的手段保護(hù)我自己，但是法律又明確規(guī)定說我要拿1千萬塊錢出來。問題是我真的沒有這筆錢，如果沒有這筆錢，可能造成的結(jié)果很有可能是在打官司的期間他把房子賣掉了，也就是說最后我官司贏了，但我只拿到一張紙，我的錢拿不回來了�，F(xiàn)在官司就繼續(xù)停留在這。我覺得不管是北京還是上海，身邊有很多朋友在買房的過程中，肯定很多人遇到過我這種問題，我就很想通過天天315咨詢一下，大家以后買房子該如何是好。

　　無法拿回10萬元中介傭金，孫女士被逼無奈選擇將房主告上法庭，房產(chǎn)中介似乎成了這類糾紛事件的獲益者。在房主無法繼續(xù)履行合同的情況下，買房人已經(jīng)支付的中介傭金應(yīng)該怎么處理？記者先以購(gòu)房人的身份向搜房網(wǎng)客服咨詢了這個(gè)問題。

　　記者：因?yàn)楝F(xiàn)在很多區(qū)域房?jī)r(jià)漲得特別快，在這樣的情況下，比如我通過搜房網(wǎng)已經(jīng)跟房東已經(jīng)簽訂了三方合同了，已經(jīng)交了定金了，隔天，房東那邊就變卦了說得漲價(jià)，你要不同意我就不賣給你了。我是想問一問，傭金是一個(gè)點(diǎn)，如果這個(gè)房子是一千萬，傭金就是10萬元，在這樣的情況下，這個(gè)傭金會(huì)退給我嗎？

　　客服：簽合同的時(shí)候是要收取這個(gè)傭金的，解約的時(shí)候會(huì)判定，解約協(xié)議上會(huì)判定是賣方的責(zé)任還是買方的責(zé)任，或者是說中介這一方的原因，一般情況下是由解約方來承擔(dān)這個(gè)傭金的。

　　記者：誰來判定呢？

　　客服：到時(shí)候會(huì)有解約，簽解約的時(shí)候，咱們這邊會(huì)有人去跟您簽解約協(xié)議，解約協(xié)議上會(huì)說的。

　　記者：我剛才說的情況是應(yīng)該由賣家來承擔(dān)這個(gè)傭金，對(duì)吧。

　　客服：是這樣，如果業(yè)主這種情況下解約，業(yè)主是要雙倍賠付違約金的。因?yàn)槎�手房交易過程中要交定金，為什么要交定金，因?yàn)槎ń鹕婕暗劫r付的問題，到時(shí)候如果是業(yè)主違約，他要雙倍返還您當(dāng)時(shí)交的定金，但是不能超過房?jī)r(jià)的20%。如果是買方違約，業(yè)主是有權(quán)利不退您定金的，傭金是他到時(shí)候簽解約協(xié)議，一般情況下是由解約方來承擔(dān)，但是也有其他一些特殊情況。

　　一般情況下，由解約方來承擔(dān)傭金，照客服的說法來看，這起糾紛中無法繼續(xù)履行合同的一方是房主，那解約方是不是就應(yīng)該是房主，應(yīng)該由房主承擔(dān)這筆費(fèi)用？這一點(diǎn)客服含糊答復(fù)，解釋不清。孫女士這起糾紛是不是有特殊之處？記者又聯(lián)系到賣房給孫女士的搜房網(wǎng)的業(yè)主員梁先生。

　　記者：這個(gè)房子賣給林先生了是嗎？

　　梁先生：對(duì)。

　　記者：他這邊這個(gè)房子是怎么回事，房東為什么突然要漲價(jià)？

　　梁先生：您是誰？

　　記者：中央人民廣播電臺(tái)《天天315》節(jié)目。

　　梁先生：嗯，因?yàn)槟壳斑@個(gè)市場(chǎng)變化太大，房東那邊具體也沒跟我說，但估計(jì)還有別的客戶比她出價(jià)高，或者是有其它情況。

　　記者：但是合同已經(jīng)簽訂了，這個(gè)做法不算違約嗎？

　　梁先生：是的。

　　記者：傭金能退給林先生嗎？

　　梁先生：不可以，因?yàn)檫@是我們公司里面規(guī)定的，因?yàn)橛羞@個(gè)協(xié)議在。

　　記者：這個(gè)協(xié)議上應(yīng)該是誰違約誰支付傭金吧？現(xiàn)在應(yīng)該是賣方違約？

　　梁先生：這個(gè)不是，因?yàn)閰f(xié)議上是我們公司規(guī)定的，如果站在我個(gè)人角度我倒無所謂了。

　　記者：你們公司的規(guī)定是怎樣的？能解釋一下嗎？

　　梁先生：規(guī)定有協(xié)議。

　　記者：能說的具體一些嗎？

　　梁先生：說不了，你可以找公司，公司電話可以打，好吧。

　　中介提到的林先生是孫女士的愛人。

　　在這之后，記者又撥通了搜房網(wǎng)的客服電話，核實(shí)搜房網(wǎng)不退傭金的原因。

　　客服：《天天315》節(jié)目組，如果回電的話，就回您來電的座機(jī)號(hào)是嗎？

　　記者：對(duì)，沒錯(cuò)，我再給你留一個(gè)郵箱地址。

　　客服：好的，您說。

　　記者：315@CNR.CN。

　　客服：好的。那我這邊立即給您反映到投訴部，讓他那邊核實(shí)完具體情況之后給您回一個(gè)電話，盡快去給您一個(gè)答復(fù)。

　　昨晚我們收到搜房網(wǎng)搜房網(wǎng)市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人司智發(fā)來的郵件。

　　尊敬的《天天315》欄目組，你們好！我們核實(shí)到的情況大致如下，買家知道業(yè)主要漲價(jià)后，沒有通過搜房網(wǎng)，而私下里連夜給業(yè)主打了80萬定金，這80萬定金的賠付是不受保護(hù)的。

　　傭金的退還我們?cè)谧吡鞒�，需要時(shí)間，合同違約是要違約方負(fù)全責(zé)的，所以傭金理應(yīng)退還給買家林先生。搜房和買家林先生共同討要三方協(xié)議上的定金賠付和搜房損失的傭金。我們已經(jīng)通知林先生告知傭金退還。

　　那么接下來，在買房人無法提供等價(jià)財(cái)產(chǎn)申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全的情況下，官司如何繼續(xù)？北京市律師協(xié)會(huì)消費(fèi)者權(quán)益法律專業(yè)委員會(huì)主任蘆云提醒，實(shí)踐中當(dāng)事人可以找資產(chǎn)公司，由資產(chǎn)公司對(duì)當(dāng)事人提出的訴訟保全進(jìn)行擔(dān)保，當(dāng)事人需要花費(fèi)一定的手續(xù)費(fèi)，另外一個(gè)就是現(xiàn)在最新的，北京等部分地區(qū)法院推出一個(gè)保險(xiǎn)擔(dān)保機(jī)制，就是在民商事審判當(dāng)事人申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全中引入責(zé)任保險(xiǎn)擔(dān)保這一方式，這樣可以大幅減少當(dāng)事人在申請(qǐng)?jiān)V訟保全時(shí)的沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

　　北京潮陽(yáng)律師事務(wù)所律師邵桐提醒買房人：從物權(quán)法的角度來看，國(guó)家物權(quán)法第20條規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者是其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障未來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照規(guī)定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記，預(yù)告登記后未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人處分該不動(dòng)產(chǎn)的不發(fā)生物權(quán)效力。從這條法律規(guī)定可以看到，其實(shí)買房人還是有法律的救濟(jì)途徑，也即在雙方簽訂買賣合同以后，可以向房屋登記機(jī)構(gòu)去申請(qǐng)預(yù)告登記，如果在預(yù)告登記期間賣房人毀約，沒有經(jīng)過買房人同意，這個(gè)房屋是不能進(jìn)行交易的，即便進(jìn)行交易，他也不具備物權(quán)變更的法律效應(yīng)。因此買房人應(yīng)當(dāng)向房屋管理登記機(jī)構(gòu)去申請(qǐng)預(yù)告登記，來保障這個(gè)房屋能繼續(xù)履行合同，變更到自己的名下。在簽訂合同之前和簽訂合同之后都可以做預(yù)告登記。

　　在此，我們也想提醒買賣雙方，合同是在事前經(jīng)過平等協(xié)商后，自愿簽訂的，在沒有欺詐脅迫或違反社會(huì)公序良俗的、也沒有法定的解除合同的情形存在下，無論房?jī)r(jià)漲跌，買賣雙方都應(yīng)該自覺履行合同，自覺遵守法律規(guī)定，不應(yīng)褻瀆契約精神。

　　經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員、北京市律師協(xié)會(huì)消費(fèi)者權(quán)益法律專業(yè)委員會(huì)主任蘆云以及北京潮陽(yáng)律師事務(wù)所邵桐律師還共同就今天的話題進(jìn)行了詳細(xì)的分析解讀。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：在簽訂完合同，交過定金之后，業(yè)主又以房?jī)r(jià)漲了為由來加價(jià)毀約，之后不愿意賠償。房主的做法到底是不是合理的。首先房主交了定金，簽了合同之后，這個(gè)周邊的房?jī)r(jià)漲了，然后業(yè)主要求加價(jià)，這個(gè)合理嗎？

　　蘆云：顯然是不合理的。因?yàn)槭嵌ń�，合同一旦簽訂成立生效之后，�?duì)雙方是具有約束力的，而且這個(gè)定金其實(shí)就是擔(dān)保合同的履行，如果雙方有一方不能繼續(xù)履行這個(gè)合同，他應(yīng)當(dāng)按照這個(gè)定金的約定去讓對(duì)方去承擔(dān)責(zé)任。當(dāng)然實(shí)際中有很多賣方可能提前賣了，可能馬上又有更高的價(jià)格，他想違約，這是有的，但是他要違約的時(shí)候首先要考慮到違約成本，因?yàn)楹贤�簽訂了是有效的。第二，他如果違約一定去償付違約金，一般來講，如果他第二次賣的房子比第一次賣的更高，價(jià)格更加合理，有很多賣房人愿意去承擔(dān)這樣的違約責(zé)任，去賣一個(gè)更高的價(jià)格，這是沒有問題的，但是他的違約責(zé)任是不能推托的。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：10萬塊錢的中介傭金，我們也聽到了，記者給這個(gè)房屋中介打電話，他說，我們公司規(guī)定的傭金不退，可是當(dāng)我們?cè)僮哒�常的采訪程序跟搜房網(wǎng)方面聯(lián)系的時(shí)候，說傭金正在走程序，已經(jīng)通知了買房人，會(huì)退還給她。而且合同上也非常明確的約定了，誰是毀約一方誰來承擔(dān)這樣的傭金�，F(xiàn)在如果其他的買房人遇到類似的情況，他們應(yīng)該怎樣來應(yīng)對(duì)？

　　蘆云：關(guān)于這個(gè)傭金的支付以及最后的承擔(dān)，肯定是要看合同約定。在這位消費(fèi)者的購(gòu)房過程中，三方協(xié)議里面已經(jīng)明確說了傭金的最后承擔(dān)方應(yīng)當(dāng)是由違約方來承擔(dān)，那么這個(gè)案件顯然應(yīng)當(dāng)是由賣房者去承擔(dān)，這個(gè)沒有太大的問題。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：從目前的這個(gè)狀況上來看，北上廣這樣的一線城市的房?jī)r(jià)在快速上漲，當(dāng)然最近國(guó)家也出臺(tái)了一些調(diào)控的措施，希望能夠抑制住房?jī)r(jià)上漲的這樣一個(gè)趨勢(shì)，但是在這樣一個(gè)房?jī)r(jià)往上行的大環(huán)境當(dāng)中，消費(fèi)者在買房的時(shí)候應(yīng)該注意哪些問題，避免遭遇到麻煩事？

　　邵桐：在買賣房屋的過程當(dāng)中，第一，要把特殊的需求在合同當(dāng)中詳細(xì)寫清，這主要來源于合同法理論當(dāng)中的一個(gè)附條件的合同�？赡芤话愕南�費(fèi)者對(duì)于法律規(guī)定了解不多，但是在買賣房屋的過程中應(yīng)當(dāng)注意對(duì)自身權(quán)利的保護(hù)。另外，在房屋買賣過程中，簽訂合同之前或者簽訂合同之后都可以到房屋登記管理機(jī)構(gòu)去申請(qǐng)預(yù)告登記，避免在合同成立和合同履行過程中一方違約造成房屋買賣合同無法正常進(jìn)行。

　　蘆云：在房屋買賣的過程中，從最初的談判，包括授權(quán)的簽署，三方協(xié)議的簽署和房屋買賣合同的簽署，以及到后面一些款項(xiàng)的結(jié)清和房屋的過戶、物業(yè)的交接等各個(gè)環(huán)節(jié)都可能會(huì)出現(xiàn)一些風(fēng)險(xiǎn)問題。所以提醒大家，無論你是買房還是賣房，首先要跟中介將一些具體的權(quán)利義務(wù)約定清楚；第二，要提前要多咨詢一些相關(guān)的事宜，把一些可能會(huì)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和問題提前規(guī)避掉。