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法律糾紛數(shù)不清 誰來整治房屋中介市場
2013-08-07 07:39 來源：人民日報我要評論
張建輝繪（人民視覺）
據(jù)統(tǒng)計，2013年上半年北京市消費(fèi)者協(xié)會接到房屋中介投訴158件，投訴前三位的分別是營銷合同（55件），虛假宣傳（42件），交易價格（29件）。
近年來，由于各地住房限購政策、房價居高不下等原因，促使二手房屋買賣、出租交易數(shù)量增多。面對巨大的利益，房屋中介機(jī)構(gòu)數(shù)量增多，從業(yè)人員隨之增加。但由于提供中介服務(wù)的部分房屋中介機(jī)構(gòu)和人員行為不規(guī)范，交易當(dāng)事人法律意識薄弱，市場監(jiān)管體系不完善等諸多原因，造成因房屋中介違規(guī)操作引發(fā)的法律糾紛頻出。
１
房屋中介布陷阱 法律糾紛數(shù)不清
提供虛假信息、一房二賣、霸王條款、差價變傭金
“房屋中介公司違規(guī)操作現(xiàn)象較為多見，故意隱瞞房屋真實情況、在買賣雙方之間傳遞虛假信息等常常發(fā)生�！北本┦泻５韰^(qū)人民法院法官黃楊介紹，近期，海淀區(qū)人民法院審理了一起因中介隱瞞房屋交易真實情況導(dǎo)致合同被迫解除的案件。
李先生，辛辛苦苦攢下一筆錢，就想在北京買一套房子。2012年7月，經(jīng)家和偉業(yè)公司介紹，李先生與賣房人劉先生簽訂了房屋買賣合同。充滿戲劇性的是，本以為房子將到手的李先生卻被告知：劉先生2012年6月已獨(dú)家委托鏈家公司出售房屋，如果將房子賣給李先生的話，將對鏈家公司構(gòu)成違約。經(jīng)協(xié)商，劉、李二人雙方只好私下解除了合同。然而，讓李先生想不到的是，他竟被家和偉業(yè)公司以拒絕支付3萬元中介代理費(fèi)告上法庭。
“房子沒買成，還惹上了官司。”李先生越想越氣憤，“家和偉業(yè)公司沒弄清楚劉先生已獨(dú)家委托鏈家公司出售房屋，就讓我和賣房人簽合同。房子沒有買成，為什么還要我支付中介費(fèi)？”而家和偉業(yè)公司中介人員則辯解：“我提供了中介服務(wù)，雙方簽訂了買賣合同，不管結(jié)果如何，只要付出了勞動，就應(yīng)當(dāng)獲得報酬�！�
法院多次試圖調(diào)解，但雙方都不肯讓步。法官認(rèn)為，作為專業(yè)的房屋中介機(jī)構(gòu)，家和偉業(yè)公司沒有盡到中介義務(wù)，未仔細(xì)核實賣房人是否已解除對鏈家公司的獨(dú)家委托，最終導(dǎo)致雙方解除房屋買賣合同。因此，認(rèn)定家和偉業(yè)公司在中介服務(wù)中存在一定過錯。雖然在此過程中，劉先生也有一定責(zé)任，但按照我國民事糾紛“不告不理”的原則，家和偉業(yè)公司只是將李先生作為被告，所以法院只能處理家和偉業(yè)公司與李先生之間的糾紛。
近日，法院判決，駁回家和偉業(yè)公司的訴訟請求，買房人李先生無需支付中介代理費(fèi)及滯納金。
在激烈的房屋中介市場競爭中，類似這樣的法律糾紛層出不窮�！坝捎谛畔⒉粚ΨQ，房屋中介公司利用信息優(yōu)勢，差價變傭金，炒賣房屋，對房屋價格的上漲推波助瀾。另外，近期曝光的經(jīng)紀(jì)人攜客戶購房款逃跑事件，也暴露出房屋中介公司內(nèi)部管理存在的問題�！敝袊ù髮W(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任符啟林介紹道。除了上述問題，房屋中介市場還存在一房二賣、低進(jìn)高出賺取巨額差價、簽訂不規(guī)范合同或霸王條款、房屋中介人員未取得執(zhí)業(yè)資格而從事交易活動等不規(guī)范行為。
針對房屋中介市場的種種亂象，日前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、工商總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于集中開展房地產(chǎn)中介市場專項治理的通知》，今年下半年將集中開展為期6個月的房屋中介市場專項治理工作，整頓和規(guī)范房屋中介市場秩序，嚴(yán)肅查處房屋中介機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員的違法違規(guī)行為。
２
房屋中介市場亂 法律規(guī)范不健全
行業(yè)缺乏自律、法規(guī)不完善、監(jiān)管措施缺失
中國消費(fèi)者協(xié)會副會長、中國人民大學(xué)教授劉俊海表示，“房屋中介行業(yè)準(zhǔn)入門檻低，導(dǎo)致中介公司大量出現(xiàn)，行業(yè)競爭壓力大。而部分公司和從業(yè)人員唯利是圖、見利忘義的行為，又?jǐn)_亂了中介市場，導(dǎo)致各類矛盾糾紛增多。”
北京李曉斌律師事務(wù)所律師、中國房地產(chǎn)協(xié)會常務(wù)理事李曉斌也認(rèn)為，“在房價增長、利潤增多的利益驅(qū)動下，中介機(jī)構(gòu)的不斷增加使得生存環(huán)境更加嚴(yán)峻。一些房屋中介為爭奪緊俏房源，常常采取惡性競爭手段，比如在買賣雙方未達(dá)成協(xié)議的情況下先進(jìn)行網(wǎng)簽，以阻止其他中介機(jī)構(gòu)代理；因‘搶單’而引發(fā)當(dāng)事人或中介人員打架斗毆的現(xiàn)象也屢見不鮮�！�
與此同時，本應(yīng)持證上崗的中介從業(yè)人員，因監(jiān)管不嚴(yán)等原因，借用執(zhí)業(yè)資格證書，甚至無證從業(yè)，缺乏一定的職業(yè)素養(yǎng)和法律意識，這些都不利于中介市場的健康發(fā)展。
此外，“中介機(jī)構(gòu)行業(yè)自律組織的發(fā)展遠(yuǎn)落后于中介市場的快速發(fā)展，沒有像律師協(xié)會那樣的行業(yè)自律組織，有些地方即便有中介行業(yè)協(xié)會也并無管理實權(quán)，無法對其進(jìn)行約束監(jiān)督，最多也就開開會。”李曉斌說，行業(yè)自律的缺失不僅造成了對行業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)和人員約束監(jiān)管的缺乏，也失去了對行業(yè)良性發(fā)展的一重保護(hù)。
除了行業(yè)準(zhǔn)入門檻低、從業(yè)人員無資質(zhì)、行業(yè)缺乏自律等內(nèi)部原因，法律法規(guī)不完善，行政監(jiān)管缺失等外部原因也縱容了房屋中介市場的亂象。
現(xiàn)行規(guī)范房屋中介行為的法律文件主要包括住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、人力資源和社會保障部2011年共同發(fā)布的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2010年發(fā)布的《商品房租賃管理辦法》等。雖然這些文件對房屋中介市場不規(guī)范行為起到了一定的約束作用，但多屬于部門規(guī)章，立法層級偏低，法律效力有限�！啊斗康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第28條第1款對相關(guān)監(jiān)管手段進(jìn)行了規(guī)定，但對建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門與價格主管部門之間的分工及具體監(jiān)管的范圍并沒有明確規(guī)定，實踐中兩個部門相互推諉、監(jiān)管缺位的情況屢見不鮮�！秉S楊解釋，“在司法審判中，我們發(fā)現(xiàn)，引發(fā)糾紛的重要原因是對中介義務(wù)的界定不明，如：中介的義務(wù)是僅僅為買賣雙方提供中介服務(wù)，還是包括后續(xù)的面簽、過戶等程序，規(guī)定并不明確。”
此外，行政監(jiān)管手段缺失，對于“吃差價”等違規(guī)行為一直缺乏長效、有力的監(jiān)管。階段性、突擊式的檢查、治理，可以規(guī)范一時之風(fēng)氣，但不能從根本上治理房屋中介市場亂象。同時，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》對于違規(guī)行為的處罰金規(guī)定為“對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員處以1萬元罰款；對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)處以1萬元以上3萬元以下罰款”，相比交易中的巨大收益，微弱的處罰金難以起到威懾作用，這也縱容了部分房屋中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的違規(guī)行為。
３
房屋中介治理難 多方努力是出路
推行行業(yè)自律、完善相關(guān)立法、加強(qiáng)有效監(jiān)管
“房屋中介市場治理難，行政監(jiān)管面臨的一個難題是如何處理好政府與市場的關(guān)系。管得過嚴(yán)，容易抑制中介市場的發(fā)展；管得過松，容易縱容不規(guī)范行為出現(xiàn)。放開與管住的結(jié)合點(diǎn)在哪里？”劉俊海表示，規(guī)范房屋中介行為，營造良性競爭的市場需要多方面的共同努力。
從房地產(chǎn)行業(yè)的角度來說，有效的行業(yè)自律既是對消費(fèi)者的保護(hù)，也是對本行業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的保障。首先，應(yīng)完善房屋中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的誠信檔案，對于違規(guī)操作的機(jī)構(gòu)和個人需對外公布。應(yīng)嚴(yán)格審查從業(yè)人員的資質(zhì)證明，拒絕借證、無證從業(yè)，加強(qiáng)法制教育，提高從業(yè)人員素質(zhì)。其次，應(yīng)推行統(tǒng)一的中介合同示范文本，統(tǒng)一格式、條款、違約金等，防止霸王條款的出現(xiàn)。第三，應(yīng)鼓勵從業(yè)機(jī)構(gòu)和人員舉報行業(yè)內(nèi)違規(guī)行為，相互監(jiān)督、相互約束。此外，房屋中介業(yè)務(wù)的開展不可避免會出現(xiàn)違約等風(fēng)險，除當(dāng)事人在合同中對預(yù)想到的風(fēng)險進(jìn)行約定外，李曉斌建議，“建立房屋中介行業(yè)責(zé)任險制度，積極利用保險手段保障中介機(jī)構(gòu)順利運(yùn)營和中介市場穩(wěn)定發(fā)展�！�
在立法層面，除了部門規(guī)章外，還需有針對房屋中介市場的專門立法，提高法律層級。黃楊認(rèn)為，“法律應(yīng)清晰界定中介的義務(wù)，統(tǒng)一規(guī)范中介行為。同時，明確各監(jiān)管部門的職責(zé)，確保執(zhí)法的順利展開。”
在行政監(jiān)管方面，應(yīng)提高行業(yè)準(zhǔn)入門檻，嚴(yán)格控制行業(yè)準(zhǔn)入數(shù)量，嚴(yán)格審查房屋中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的資質(zhì)，營造良好的市場環(huán)境。應(yīng)明確房屋中介服務(wù)收費(fèi)定價項目和標(biāo)準(zhǔn)，防止惡性競爭。加大行政處罰力度，增加違法成本，遏制房屋中介市場違法行為的發(fā)生。
“市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，治標(biāo)更要治本，完善立法是基礎(chǔ)，房屋中介的行業(yè)自律是保障，政府的有效監(jiān)管、引導(dǎo)是關(guān)鍵，不姑息、不縱容，對違法行為要予以嚴(yán)懲。只有進(jìn)行綜合治理，才能有效遏制房屋中介不規(guī)范行為的發(fā)生�！狈麊⒘挚偨Y(jié)道。
《 人民日報 》（ 2013年08月07日 18 版）
編輯：袁穎
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