樓市調(diào)控升級(jí) 房?jī)r(jià)走勢(shì)趨穩(wěn) 北京二手房市場(chǎng)退單違約明顯增加
繼南京、石家莊、北京等地升級(jí)樓市調(diào)控后,廣州、保定、長(zhǎng)沙、鄭州等地日前也陸續(xù)出臺(tái)樓市調(diào)控新政。隨著多地加碼樓市調(diào)控,業(yè)內(nèi)人士表示,預(yù)計(jì)上半年房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭將得到抑制,限購范圍仍有擴(kuò)大趨勢(shì),調(diào)控政策執(zhí)行力度可能進(jìn)一步加大。
北京單日網(wǎng)簽井噴
北京17日出臺(tái)“認(rèn)房又認(rèn)貸”的限購政策,進(jìn)一步提高二套房貸款首付款比例,最長(zhǎng)貸款年限不超過25年,企業(yè)購買的商品住房再次上市交易需滿三年及以上,被稱為北京歷史上“最嚴(yán)限購”。
與上海之前出臺(tái)的“認(rèn)房又認(rèn)貸”限購政策相比,此次北京新政中認(rèn)房、認(rèn)貸的范圍與之一致,但二套房貸款的最低首付款比例比上海更高:北京普通自住房提高至60%,非普通自住房提高至80%;上海分別為50%和70%。
由于政策發(fā)布后次日即實(shí)施,不少購房者抓緊時(shí)間搶搭“末班車”。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì),17日,北京全市共完成二手住宅網(wǎng)簽1497套,較前一日增加近40%,創(chuàng)2016年9月30日以來單日網(wǎng)簽量的新高。18日,北京全市共完成二手住宅網(wǎng)簽968套,雖然較前一日下降35%,但18日是星期六,而以往周末單日網(wǎng)簽量?jī)H100套左右。
在網(wǎng)簽量大增的同時(shí),部分尚未網(wǎng)簽的購房者由于受新政影響而有所猶豫,因?yàn)楝F(xiàn)在首付款較之前多了數(shù)十萬元。有購房者表示,本來想先買一套住房,之后再置換一套學(xué)區(qū)房,但現(xiàn)在首付35%的機(jī)會(huì)只有一次,隔幾年再換學(xué)區(qū)房肯定會(huì)受到限制。
業(yè)內(nèi)人士表示,北京此次調(diào)控新政的目標(biāo)是住宅,并不包括商住房,短期內(nèi)對(duì)商住房是一個(gè)利好。中國(guó)證券報(bào)記者獲悉,亦莊某商住房項(xiàng)目將于19日上調(diào)價(jià)格,漲幅為3個(gè)百分點(diǎn)。
從全國(guó)范圍來看,今年以來房地產(chǎn)調(diào)控呈明顯收緊態(tài)勢(shì)。上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示,以北京為典型代表的一些城市住房信貸政策不斷趨緊,這將進(jìn)一步制約購買力有限的人群入市。
退單與違約大增
樓市調(diào)控實(shí)施后,北京市西城區(qū)的一家房地產(chǎn)中介門店店長(zhǎng)老王很著急!靶抡掳l(fā)到現(xiàn)在,不到兩天的時(shí)間,我們本月意向簽約或準(zhǔn)備簽約的客戶中有30%表示要退單或違約,原因就是實(shí)在湊不足首付款!
他表示,北京其他地區(qū)的情況應(yīng)該也和自己這里差不多,像朝陽區(qū)這樣成交火熱的地區(qū)受影響可能更大。多位房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)員告訴中國(guó)證券報(bào)記者,原本預(yù)定上周末來看房、談價(jià)格的客戶很多都取消了,理由是現(xiàn)在市場(chǎng)風(fēng)向變了,需要再觀望觀望。
不過,多名房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)工作人員及售樓人員對(duì)客戶表示,房?jī)r(jià)在調(diào)控壓力下可能有所下降,但估計(jì)下降幅度不大,未來還得漲,所以還是先買上、占個(gè)位再說。
北京調(diào)控新政顯示了有關(guān)部門遏制熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過快上漲的決心。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為,在目前的政策力度下,預(yù)計(jì)非急迫性的、支付能力較弱的購房需求將被延遲釋放,春節(jié)后不斷回升的樓市交易量從3月中旬開始將再次明顯回落。
在銀行信貸方面,多位房地產(chǎn)中介人員表示,目前來自銀行的消息是,3月份的最后十幾天不會(huì)再新批個(gè)人按揭貸款。中國(guó)證券報(bào)記者向多家商業(yè)銀行咨詢個(gè)人住房按揭貸款的情況,得到的回復(fù)大多是:北京市的房地產(chǎn)調(diào)控新政剛落地,具體到銀行執(zhí)行層面還需等待總行的統(tǒng)一口徑。
“總行政策還沒出來,我們分行只能等著,但可以明確的是,后續(xù)所有審核流程都會(huì)更長(zhǎng)、更嚴(yán)格。”一家股份制銀行北京分行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
調(diào)控有擴(kuò)大趨勢(shì)
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì),在各地出臺(tái)新的調(diào)控政策后,后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)將趨于穩(wěn)定。多個(gè)城市上調(diào)對(duì)外來人口社保繳納年限的要求、推出“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策,使得這些城市穩(wěn)定房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)更加扎實(shí)。預(yù)計(jì)上半年房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅不會(huì)太大,房地產(chǎn)市場(chǎng)總體會(huì)保持在平穩(wěn)運(yùn)行的區(qū)間中。
對(duì)于限購范圍是否會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大,交通銀行金融研究中心高級(jí)研究員夏丹認(rèn)為,限購仍有擴(kuò)大的趨勢(shì),調(diào)控政策執(zhí)行力度可能進(jìn)一步加大,市場(chǎng)不應(yīng)低估有關(guān)部門抑制資產(chǎn)泡沫的決心。從當(dāng)前形勢(shì)來看,保持合理的價(jià)格彈性是首要任務(wù)。
夏丹表示,不論是一二線還是三四線城市,凡是出現(xiàn)脫離實(shí)際居住需求、房?jī)r(jià)漲勢(shì)較猛的情況均可能招致“滅火”措施迅速跟進(jìn)。房?jī)r(jià)漲幅排名居前的城市以及城市圈溢出效應(yīng)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲壓力明顯增大的熱點(diǎn)三四線市,接下來有限購限貸的可能。
對(duì)于住房庫存量較大的三四線城市,盧文曦表示,在去庫存思路下,預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)會(huì)保持穩(wěn)定,但一些前期過熱的城市房?jī)r(jià)受調(diào)控政策影響會(huì)比較明顯。
浙商銀行分析師楊躍表示,要確保房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展,避免出現(xiàn)非理性的大幅價(jià)格波動(dòng)最為關(guān)鍵。就特定區(qū)域的房?jī)r(jià)變動(dòng)而言,其長(zhǎng)期影響因素是經(jīng)濟(jì)基本面和人口凈流入,短期因素是貨幣流動(dòng)性和政策約束,消費(fèi)者預(yù)期則始終貫穿其中。因此,房地產(chǎn)調(diào)控需要在供需兩端共同發(fā)力,在良性的大環(huán)境下利用政策框架引導(dǎo)預(yù)期,防止房地產(chǎn)行業(yè)由于金融屬性過強(qiáng)而進(jìn)入金融市場(chǎng)標(biāo)的物的價(jià)格變動(dòng)邏輯體系,從而透支未來發(fā)展空間。