在北京，自住型商品房此前被定位于具有共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的商品房，現(xiàn)在自住房的定位將更加明確，即共有產(chǎn)權(quán)房將全面代替自住型商品房。8月3日，北京市住建委發(fā)布消息稱，近日市住建委同市發(fā)改委、市財(cái)政局、市規(guī)劃國土委聯(lián)合起草了《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》），并向社會公開征求意見�！掇k法》在實(shí)現(xiàn)從嚴(yán)限購條件的同時(shí)又兼顧職住平衡，在通過出售、出租的規(guī)定確�！氨Ｕ稀惫δ艿耐瑫r(shí)，又以退出機(jī)制保護(hù)購房人的財(cái)產(chǎn)權(quán)，在業(yè)內(nèi)人士看來，北京市推出共有產(chǎn)權(quán)房政策是房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的關(guān)鍵一步，對于穩(wěn)定房價(jià)也有著長遠(yuǎn)的影響。

　　新房新辦法 老房老辦法

　　共有產(chǎn)權(quán)住房，是指政府提供政策支持，由建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)，銷售價(jià)格低于同地段、同品質(zhì)商品住房價(jià)格水平，并限定使用和處分權(quán)利，實(shí)行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。簡單理解，就是一套房子，政府和購房人各持有一定比例的產(chǎn)權(quán)，房屋的使用權(quán)完全歸購房人，以此來滿足家庭自住的需求。按照這一界定，北京市已建設(shè)銷售幾年的自住房被定位于擁有共有產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)，而最新的《辦法》明確， 共有產(chǎn)權(quán)住房將替代自住房。

　　對于新老政策的銜接，《辦法》中明確，《辦法》施行前已銷售的自住型商品住房項(xiàng)目出租、出售管理，仍按照原規(guī)定執(zhí)行�！掇k法》施行后，未銷售的自住型商品住房均按《辦法》執(zhí)行。值得注意的是，目前還未搖號的自住房，也將按照《辦法》執(zhí)行。

　　《辦法》對于申購條件做了更加嚴(yán)格的規(guī)定，明確供應(yīng)對象為符合北京市住房限購條件且家庭成員名下均無住房家庭。其中，單身家庭申請購買的，申請人應(yīng)當(dāng)年滿30周歲。一個(gè)家庭只能購買一套共有產(chǎn)權(quán)住房。此外，已簽訂住房購買合同、征收（拆遷）安置房補(bǔ)償協(xié)議、有住房轉(zhuǎn)出記錄等情況的申請家庭不得購買共有產(chǎn)權(quán)住房。離婚家庭，需要三年之后再申購。有違建不更正的，也不能申請共有產(chǎn)權(quán)房。選房但最終未購買兩次以上，三年內(nèi)不得再申請。

　　三成劃給“新北京人”

　　雖然《辦法》從嚴(yán)了限購條件，但在全市的土地供應(yīng)中卻享有寬松優(yōu)先的待遇。關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)房的規(guī)劃，《辦法》規(guī)定，在年度土地利用計(jì)劃及土地供應(yīng)計(jì)劃中單獨(dú)列出、優(yōu)先供應(yīng)。

　　其中一大亮點(diǎn)是，滿足在本區(qū)工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應(yīng)該不少于30%，換句話說，同自住房一樣，共有產(chǎn)權(quán)住房也覆蓋到了“新北京人”。在重點(diǎn)功能區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)范圍內(nèi)還將有人才共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目。

　　“從購買對象的資質(zhì)看，《辦法》吸收了自住房的優(yōu)點(diǎn)，并且總結(jié)了過去多年自住房發(fā)展過程中發(fā)現(xiàn)的一些問題。針對購房者群體有擴(kuò)大有減少，增加了新北京人，減少了北京人中的帶投資屬性的非真實(shí)保障人群。整體看，共有產(chǎn)權(quán)房有利于房價(jià)的穩(wěn)定，而且可以進(jìn)一步發(fā)揮之前自住房發(fā)揮的作用�！敝性�地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱。

　　不同于此前的自住房申請政策，按照《辦法》，未來再申請共有產(chǎn)權(quán)房將不在住建委平臺進(jìn)行，而是改為由各區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委（房管局）組織實(shí)施。

　　持有比例看定價(jià)

　　所謂共有產(chǎn)權(quán)指的就是個(gè)人和政府將共同持有房屋產(chǎn)權(quán)，那么購房人的產(chǎn)權(quán)份額到底是多少呢？對此《辦法》中提出，購房人產(chǎn)權(quán)份額要參照項(xiàng)目銷售均價(jià)占同地段、同品質(zhì)普通商品住房價(jià)格的比例確定；政府產(chǎn)權(quán)份額，原則上由項(xiàng)目所在地區(qū)級代持機(jī)構(gòu)持有，也可由市級代持機(jī)構(gòu)持有。

　　例如，某共有產(chǎn)權(quán)房，供地時(shí)確定將來的銷售均價(jià)為3萬元/平方米，在搖號、選房時(shí)該項(xiàng)目周邊同地段、同品質(zhì)的普通商品住房價(jià)格是4萬元/平方米的話，那么購房人占有的產(chǎn)權(quán)份額就是3/4，也就是75%，另外25%則是政府占有的產(chǎn)權(quán)份額。

　　此外，《辦法》規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)房的售價(jià)應(yīng)低于同地段、同品質(zhì)普通商品住房的價(jià)格，以項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本和適當(dāng)利潤為基礎(chǔ)，并考慮家庭購房承受能力等因素綜合確定。

　　和自住房此前實(shí)施的規(guī)定一樣，《辦法》中也提到， 已購共有產(chǎn)權(quán)住房不滿五年的，不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額，滿五年的，可按市場價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額。同等價(jià)格條件下，代持機(jī)構(gòu)可優(yōu)先購買，繼續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)住房使用；代持機(jī)構(gòu)放棄優(yōu)先購買權(quán)的，購房人轉(zhuǎn)讓對象應(yīng)為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭。

　　至于出售的價(jià)格，《辦法》中規(guī)定，應(yīng)委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)參照周邊市場價(jià)格評估確定。

　　已購共有產(chǎn)權(quán)住房用于出租的，購房人和代持機(jī)構(gòu)按照所占房屋產(chǎn)權(quán)份額獲得租金收益的相應(yīng)部分。此外，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不得代理共有產(chǎn)權(quán)房的出售和出租，而是由代持機(jī)構(gòu)建立的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺代為發(fā)布信息。

　　長效機(jī)制邁出一大步

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，北京推出共有產(chǎn)權(quán)住房政策，對于完善住房保障體系、完善住房制度、建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制，支持中端購房，抑制投機(jī)、促進(jìn)公平將起到重要作用�！氨本┩瞥龅墓灿挟a(chǎn)權(quán)住房制度在探討長效機(jī)制的推進(jìn)上，又邁出了一大步�！北本┦蟹繀f(xié)秘書長陳志如是評價(jià)。

　　張大偉進(jìn)而表示，北京市明確了共有產(chǎn)權(quán)房的長效調(diào)控機(jī)制，再加上2017年自住房土地供應(yīng)面積超過了整體土地供應(yīng)面積的30%，共有產(chǎn)權(quán)房將成為未來新建住宅市場最主要的供應(yīng)形式。在張大偉看來，過去幾年自住房是除信貸外，對北京房價(jià)影響最大的供應(yīng)工具�！皬臄�(shù)據(jù)可以看到，2014-2015年自住房拉低了近10%的北京房價(jià)，因此未來在共有產(chǎn)權(quán)房繼續(xù)推動下，市場的觀望情緒會繼續(xù)加強(qiáng)，特別是大量房源供應(yīng)后，價(jià)格的穩(wěn)定已經(jīng)可以預(yù)期�！�

　　北京商報(bào)記者 阿茹汗