【導(dǎo)讀】地產(chǎn)市場(chǎng)冷熱不均，部分地方保障房出現(xiàn)閑置，一線城市帝王依然頻頻出現(xiàn)�！堆霃V財(cái)經(jīng)評(píng)論》本時(shí)段關(guān)注：冷暖不均，房地產(chǎn)發(fā)展還需另辟蹊徑。

　　央廣網(wǎng)北京11月6日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》報(bào)道，火爆了好幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在似乎歸于平靜，不過(guò)仔細(xì)觀察一下還是能發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然有各種不少怪現(xiàn)象。國(guó)家審計(jì)署今天上午發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11個(gè)省保障性安居工程項(xiàng)目推進(jìn)緩慢；有7個(gè)省的12個(gè)市縣及單位虛報(bào)保障性安居工程開(kāi)工或完工量達(dá)1萬(wàn)4450套，5個(gè)省的5個(gè)市縣已建成的5.75萬(wàn)套保障性住房閑置。

　　看起來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展似乎動(dòng)力不足，然而換個(gè)角度，我們卻可以看到截然不同的景象。

　　10月下旬，北京、南京、杭州等一二線城市爆發(fā)了土地市場(chǎng)熱潮，拍出了多個(gè)地王。尤其是上個(gè)月20號(hào)，北京市豐臺(tái)區(qū)的一幅地塊，樓面價(jià)突破了每平方米7.5萬(wàn)元，創(chuàng)出了北京土地出讓有史以來(lái)的最高紀(jì)錄。

　　為什么一二線城市的開(kāi)發(fā)商敢于逆市高價(jià)拿地？浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng) 丁建剛認(rèn)為，

　　丁建剛：在剛剛過(guò)去的一兩個(gè)月中，地王現(xiàn)象主要集中在一線城市和部分二線城市，其中的原因非常復(fù)雜。這些開(kāi)發(fā)商絕大多數(shù)都有比較好的銷售業(yè)績(jī)和現(xiàn)金流，并且主要集中在上市公司，它們的背后有部分險(xiǎn)資也進(jìn)入了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，雖然它們沒(méi)有直接出現(xiàn)。這些開(kāi)發(fā)商去搶地主要有幾個(gè)原因，第一是現(xiàn)金流重組。第二，盡管開(kāi)發(fā)商只是少部分，但是它們也不是壟斷的。每個(gè)城市都有十幾家在搶，所以地價(jià)就越搶越高。未來(lái)政府可能還會(huì)進(jìn)一步的出臺(tái)一系列救市政策，所以開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期非常強(qiáng)烈，尤其是一線城市和部分二線城市的中心地塊。

　　對(duì)此，經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員、資深房地產(chǎn)專家韓世同進(jìn)行了進(jìn)一步的分析與解讀。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：從媒體的報(bào)道中，我們可以看到房地產(chǎn)目前在不同地區(qū)呈現(xiàn)出不同的態(tài)勢(shì)。一些地方保障房的建設(shè)緩慢，或者是空置，而一二線城市則地王頻出。為什么會(huì)呈現(xiàn)出如此不同的態(tài)勢(shì)？

　　韓世同：原因可能有所不同，保障房的建設(shè)緩慢或空置可能是由于有些三四線城市的商品房提價(jià)也很大，而且保障房可能無(wú)利可圖，所以商家們的積極性也不太高。一線城市的土地火爆恐怕還是因?yàn)槎�三四線城市現(xiàn)在的市場(chǎng)比較低迷，開(kāi)發(fā)商，尤其是大品牌的開(kāi)發(fā)商資金非常多，所以它們有大量的錢可以投入到一線城市中，它們可能不太愿意把錢投到二三四線城市中去。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：對(duì)于在一二線城市拿地的這些開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，花大價(jià)錢拿下的地塊目前看起來(lái)有點(diǎn)劃不來(lái)。不過(guò)也有業(yè)內(nèi)人士解釋說(shuō)，這些地產(chǎn)商現(xiàn)在拿地就是在賭過(guò)幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)回暖，房?jī)r(jià)會(huì)大漲甚至?xí)�翻倍。這種豪賭是否太過(guò)冒險(xiǎn)？房地產(chǎn)是否還會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)翻倍的瘋狂漲勢(shì)？

　　韓世同：其實(shí)現(xiàn)在一線城市的成交回暖甚至房?jī)r(jià)上漲，可能都是因?yàn)槭艿搅私迪⒔禍?zhǔn)等政策的刺激，它并不是順應(yīng)市場(chǎng)自然發(fā)展的趨勢(shì)。另外，房地產(chǎn)去年趨降，后來(lái)央行了采取很多措施，雖然現(xiàn)在一線城市和少數(shù)二線城市在回暖，三四線城市的成交也有所回升，但是仍舊沒(méi)有完全恢復(fù)到一個(gè)全面上升的格局和態(tài)勢(shì)。因此，目前這種豪賭恐怕還是有一定風(fēng)險(xiǎn)的。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：另一方面來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在面對(duì)的最嚴(yán)峻問(wèn)題之一就是資金鏈緊張。大型開(kāi)發(fā)商可能還有機(jī)會(huì)豪賭，小型開(kāi)發(fā)商可能難以為繼。從目前來(lái)講，房地產(chǎn)行業(yè)走向何方？開(kāi)發(fā)商的整合重組是否會(huì)成為接下來(lái)的一個(gè)重要趨勢(shì)？

　　韓世同：我認(rèn)為現(xiàn)在已經(jīng)形成了一定的趨勢(shì)，但它是否會(huì)變成長(zhǎng)期趨勢(shì)還很難說(shuō)，至少目前是愈演愈烈的。因?yàn)楝F(xiàn)在成交額能達(dá)到千億級(jí)規(guī)模的一些開(kāi)發(fā)企業(yè)融資是非常容易的，一些大型的品牌企業(yè)融資債券還不到4%。中小企業(yè)現(xiàn)在的流動(dòng)性雖然比較寬松，但是放貸的條件依然沒(méi)有放開(kāi)，它們依然是很高的利率代表。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：您對(duì)接下來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)有何見(jiàn)解？

　　韓世同：從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)的走勢(shì)一定與人口趨勢(shì)的變化有著密切的關(guān)系，但是就近期來(lái)看，可能供求之間的關(guān)系還是最重要的影響因素。其實(shí)現(xiàn)在二三四線的需求還是不夠強(qiáng)烈，大家還是愿意到一線城市去購(gòu)房，一線城市的市場(chǎng)購(gòu)買力表現(xiàn)還是不錯(cuò)的，所以開(kāi)發(fā)企業(yè)的都還是固守著一線城市和部分二線城市。我認(rèn)為房地產(chǎn)不能僅僅靠一線城市，二三四線城市還是要發(fā)展，我們需要制訂一些政策引導(dǎo)人們向二三四線城市回流，從而實(shí)現(xiàn)均衡的發(fā)展。