“銀十”剛過，北京土地市場隨即迎來多宗重量級地塊。

11月5日，北京3宗地塊出讓，共計攬金127.535億元。其中包括此前備受市場關(guān)注的海淀功德寺兩宗宅地，吸引了越秀、華潤、中海、金茂、綠城、中鐵置業(yè)等房企搖號競奪。

《中國經(jīng)營報》記者了解到，今年“9·30”政策后，北京樓市銷售熱度迅速提升，10月份新房、二手房均創(chuàng)成交新高。土地市場更是推出多宗百億級優(yōu)質(zhì)地塊，其中豐臺區(qū)萬泉寺村棚戶區(qū)改造地塊取消了地價上限，也不再設(shè)置銷售指導價，是“9·30新政”后北京市主動適應(yīng)市場變化和發(fā)展需求采取的積極舉措。

海淀功德寺地塊迎來搖號競奪

此次出讓的海淀區(qū)功德寺棚戶區(qū)改造項目兩幅地塊均為R2二類居住用地，合計建面超16萬平方米，兩宗地起拍總價100.5億元。

其中，海淀區(qū)功德寺HD-GDS-001地塊土地面積約3.47萬平方米，建筑控制規(guī)模約7.28萬平方米，容積率2.1，控高30米。地塊起始價45億元，銷售指導價10.5萬元/平方米，浮動8%，掛牌出讓宗地設(shè)定土地合理上限價格為51.75億元。

海淀區(qū)功德寺HD-GDS-002地塊稍大于001地塊，土地面積約4.25萬平方米，建筑控制規(guī)模約8.92萬平方米，容積率2.1，控高30米，起始價55.5億元，銷售指導價同為10.5萬元/平方米，浮動8%，掛牌出讓宗地設(shè)定土地合理上限價格63.825億元。

據(jù)中指研究院土地市場研究負責人張凱介紹，兩宗地塊位于海淀區(qū)上地板塊，距離西五環(huán)約2.5公里，地理位置極佳。地塊與地鐵16號線馬連洼站直線距離約1.9公里，與在建的13B號線軟件園站直線距離約900米。兩地塊南側(cè)是回遷安置小區(qū)萬德嘉園，其余三面均是綠地或公園，生態(tài)景觀要素配置良好。

地塊北側(cè)是中關(guān)村軟件園，騰訊、百度、新浪等互聯(lián)網(wǎng)大廠總部聚集地，東南側(cè)有上地實驗小學、清華附中上地學校和即將開工建設(shè)的101中12年一貫制學校，周邊高端改善購買力較強。又疊加“上地學區(qū)”的優(yōu)質(zhì)教育配套資源，因此受到多家房企追捧。

根據(jù)競拍規(guī)則，當競買報價達到土地合理上限價格時，不再接受更高報價，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場搖號方式確定競得人的方式，此外，參與現(xiàn)場搖號的競買人須提交《高標準住宅建設(shè)承諾書》。

根據(jù)前期報名信息，001地塊吸引越秀、華潤、中海、金茂、海開+建工、綠城共6家房企報名。002地塊吸引越秀、華潤、中海、金茂、海開+建工、綠城、中鐵置業(yè)共7家房企報名。

在11月5日001地塊的現(xiàn)場競價環(huán)節(jié)，越秀率先舉牌45.27億元，隨后金茂跟進，雙方交替舉牌，最終第35輪華潤舉牌51.75億元觸及價格上限，觸發(fā)搖號環(huán)節(jié)。最終，綠城以51.75億元搖中該宗地塊，溢價率15%，樓面價約7.11萬元/平方米，銷售指導價10.5萬元/平方米，浮動8%。

002地塊的現(xiàn)場競價環(huán)節(jié)，華潤率先舉牌55.92億元，隨后金茂跟進，依舊是雙方交替報價，第42輪將地塊送至63.825億元價格上限，進入搖號環(huán)節(jié)。最終，越秀以63.825億元搖中該宗地，樓面價約7.16萬元/平方米，銷售指導價10.5萬元/平方米，浮動8%。

雖然容積率相同，但001地塊樓面均價要比002地塊每平方米便宜了400多元，主要是因為001地塊西側(cè)有兩條高壓線需要入地處理，會增加開發(fā)企業(yè)成本。

據(jù)張凱介紹，目前，項目周邊競品眾多，從今年新開盤項目的市場表現(xiàn)來說，市場仍不容樂觀。項目西側(cè)西山觀復(fù)今年6月開盤三個月僅網(wǎng)簽12套，成交價7.88萬元/平方米；印象山、香山樾去年年末開盤，分別網(wǎng)簽19套，156套，成交均價分別為11.87萬元/平方米和12.25萬元/平方米。永豐北保利嘉華天珺，永豐南頤海澐頌待入市，均會對該項目形成競爭。

當天出讓的另一宗宅地為通州區(qū)土橋中路西側(cè)棚戶區(qū)改造項目FZX-0202-6025地塊，位于通州梨園板塊，距離地鐵1號線八通線土橋站直線約800米，地塊土地面積約2.15萬平方米，建筑控制規(guī)模約4.74萬平方米，容積率2.2，控高30米（局部36米），起始價11.96億元，銷售指導價6.2萬元/平方米，浮動8％。該地塊前期僅吸引金隅集團一家企業(yè)報名，最終以底價摘得。

據(jù)了解，金隅集團近期在北京土地市場上表現(xiàn)活躍，繼成功獲取豐臺區(qū)科技園1516-60地塊后，僅隔5日便再度布局通州區(qū)土橋。據(jù)張凱介紹，目前項目周邊在售的有京玥蘭園、璀璨公元、頤瑞府、帥府·京彩世界，指導價均為6.2萬元/平方米，實際成交價在5.5萬～6萬元/平方米，以上這些項目目前市場庫存量較大，存在一定競爭空間。

不過，相較于10月23日招商蛇口摘得的梨園鎮(zhèn)6001地塊，該地塊的拿地成本更低，也就意味著開發(fā)商有更大的利潤空間。

百億級不限價地塊上架

據(jù)了解，今年以來，北京接連推出幾宗總價超百億元的地塊，因位置優(yōu)越而備受市場關(guān)注。

今年6月份，北京首宗“住宅+產(chǎn)業(yè)+配套”組合供應(yīng)用地成交，包含位于朝陽區(qū)酒仙橋街道、孫河鄉(xiāng)前葦溝組團、中關(guān)村朝陽園北區(qū)的三宗地塊，總建設(shè)用地面積為15.7萬平方米，建筑控制規(guī)模約28.3萬平方米。最終中建智地聯(lián)合體以112億元底價競得，并于4個月后推出住宅項目，開盤后快速去化。

10月15日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會（以下簡稱“北京規(guī)自委”）又發(fā)布了一組合用地的預(yù)申請公告，該組合用地包含位于酒仙橋、十八里店、小紅門的三宗地塊，總建設(shè)用地面積約14.7公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模約39.4萬平方米，起始價高達153億元。

10月30日，豐臺區(qū)萬泉寺村棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項目FT00-0613-0024地塊R2二類居住用地掛出預(yù)申請公告。該用地規(guī)模約6.37公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模約17.83萬平方米，起始價110.54億元，預(yù)申請受理時間自2024年10月31日起至2024年11月29日。據(jù)了解，這是繼上述地塊之后，又一宗總價超百億元的地塊。

根據(jù)公告，該地塊地處西二環(huán)、三環(huán)之間，周邊地鐵16號線、房山線雙軌交匯，臨近即將建成的麗澤城市航站樓，且位于麗澤金融商務(wù)區(qū)輻射范圍內(nèi)。

值得注意的是，本次《交易公告》中取消了地價上限，也不再設(shè)置銷售指導價。這是3年多以來，北京出現(xiàn)的第一個未設(shè)置地價上限和銷售指導價的地塊。

張凱指出，該政策的調(diào)整體現(xiàn)出北京市主動適應(yīng)市場變化和發(fā)展需求采取的積極舉措。不設(shè)置地價上限意味著土地市場競爭將更加激烈和開放，有助于提升市場的活力和透明度。土地資源將根據(jù)市場需求和供求關(guān)系來定價，使得土地價格更好地反映其市場價值。通過市場化的定價機制，可以更有效地配置土地資源，吸引更有開發(fā)運營能力的企業(yè)參與，進而提高土地使用效率和經(jīng)濟效益。

不再設(shè)置銷售指導價，則意味著開發(fā)商將有更大的自由度去打造符合市場需求的高品質(zhì)住宅產(chǎn)品，鼓勵開發(fā)企業(yè)選取高品質(zhì)土地進行高質(zhì)量開發(fā)建設(shè)，有助于推進房地產(chǎn)市場供給側(cè)改革，激發(fā)改善性住房需求，符合市場對“好房子”的期待，推動房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展。

據(jù)北京規(guī)自委相關(guān)負責人介紹，該地塊是“9·30新政”后北京市主動適應(yīng)市場變化和發(fā)展需求采取的積極舉措。

年內(nèi)第五輪供地清單公布

11月1日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會網(wǎng)站發(fā)布了2024年度第五輪擬供應(yīng)商品住宅用地清單，共涉及7宗地，土地面積約32公頃，建筑規(guī)模約78萬平方米，上述項目將于2024年11月30日前供應(yīng)。

北京市規(guī)自委相關(guān)負責人表示，為適應(yīng)房地產(chǎn)市場的新變化，加大對區(qū)位條件好、公共服務(wù)設(shè)施齊全、交通出行便捷、市場需求突出區(qū)域的土地供應(yīng)，本輪次項目全部位于軌道交通站點1000米范圍內(nèi)，位于中心城區(qū)項目5宗，分別為朝陽區(qū)3宗，豐臺區(qū)、石景山區(qū)各1宗；位于多點地區(qū)項目2宗，分別位于昌平及經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。

記者注意到，其中包括朝陽區(qū)永安里舊城改造項目。據(jù)了解，該項目位于朝陽區(qū)建外街道，地處東三環(huán)內(nèi)、長安街南側(cè)，緊鄰地鐵1號線及規(guī)劃17號線永安里站及建國門外大街，交通十分便利。同時位于第一使館區(qū)和北京商務(wù)中心區(qū)附近，商業(yè)氛圍濃厚，且周邊有豐富的教育、醫(yī)療及商業(yè)配套資源。

在今年的第二輪擬供應(yīng)商品住宅用地清單中，永安里舊城改造項目便已出現(xiàn)，但一直未能進入預(yù)申請環(huán)節(jié)及正式掛牌。根據(jù)目前公布的信息，該地塊用地規(guī)模3.47公頃，規(guī)劃地上建筑面積16.1萬平方米，屬于F1住宅混合公建用地。

優(yōu)質(zhì)地塊接連推出的背后，10月份北京二手住房網(wǎng)簽1.7萬套、均價5.23萬元/平方米，環(huán)比分別增長31%、2.4%。1.7萬套的網(wǎng)簽量創(chuàng)下近19個月新高。與此同時，新建商品住房網(wǎng)簽4500套、均價5.6萬元/平方米，環(huán)比分別增長50.1%、18.2%，4500套的網(wǎng)簽量也是今年以來新房成交的新高。