44號樓頂水箱等設(shè)施破敗不堪。張家琳 攝

　　進出同一道大鐵門，同樣是售后老公房，可徐匯區(qū)斜土路上這兩幢售后公房，不僅“平改坡”沒份，而且區(qū)里兩輪“美麗家園”也未惠及。

　　近日，斜土路2200弄43號—46號樓內(nèi)多位業(yè)主向解放日報·上觀新聞熱線63523600反映，他們于2010年前后，通過正規(guī)二手房市場購買的房子，眼下房子年久失修，安全隱患頻現(xiàn)，卻長期缺乏應(yīng)有的物業(yè)服務(wù)。

　　業(yè)主眼看同小區(qū)其他售后公房內(nèi)外粉刷、修葺一新，便前往居委會、街道反映，希望一視同仁。但對方卻要他們找原建設(shè)單位——與房子一墻之隔的上海醫(yī)科大學（現(xiàn)為復旦大學）附屬腫瘤醫(yī)院；而醫(yī)院也稱愛莫能助，要他們聯(lián)系屬地政府部門。

　　一些業(yè)主給記者發(fā)來照片，憂心忡忡地說：房齡已近30年，滲漏損害嚴重；小區(qū)賬面雖有維修資金，但因沒業(yè)委會無法開通賬戶。

　　老舊公房安全隱患多

　　記者從徐匯區(qū)政府官方網(wǎng)站了解到，2019年9月《徐匯區(qū)發(fā)改委關(guān)于楓林街道辦事處振興塊區(qū)綜合整治項目概算的批復》中，振興塊區(qū)綜合整治項目涵蓋“斜土路2200弄”，建設(shè)包括：新鋪瀝青道路、車棚修繕、小區(qū)進出口改造等。截至今年1月，徐匯區(qū)開展兩輪“美麗家園”行動，累計投入近50億元財政資金，覆蓋所有公房、售后房和2000年前建成的混合型小區(qū)519個。但上述惠民改造中，獨缺斜土路2200弄43號—46號。

　　記者實地探訪，見兩扇寬近6米的大鐵門前，醒目標注“此大門樓號：3號至37號、38號、42號至46號”。門內(nèi)路面平整，右側(cè)多幢居民樓外墻整潔，白色水管錯落有致，左側(cè)非機動車庫內(nèi)停車有序。繼續(xù)入內(nèi)100多米，邁過一道小鐵門，路面一下收窄為2米左右。抬頭望，半空中電纜、電線縱橫交錯。左側(cè)非機動車棚內(nèi)，堆放著廢舊冰箱、破舊家具等雜物。右側(cè)一幢六層灰白色建筑就是斜土路2200弄43、44號，另一幢六層樓房即為45、46號。兩幢樓外墻斑駁，水痕、污漬隨處可見，從頂樓縱貫而下的水管滿是鐵銹。

　　43號三樓85歲的應(yīng)先生說，他住的朝北房間多年滲水，室內(nèi)十分潮濕。記者走進44號六樓兩戶業(yè)主家，室內(nèi)墻面多處發(fā)黑霉變，有的還豁裂、脫落。44號楊女士告訴記者，自來水內(nèi)經(jīng)常有粉塵，水色混濁。記者爬上43號、44號樓頂，清晰可見四周其他售后公房全已“平改坡”，而43號—46號兩幢樓沒有改造。44號樓頂水箱、水管及設(shè)施似廢棄多年，隔熱層多見破裂，碎磚殘瓦、破布等垃圾遍地。

　　有無物業(yè)服務(wù)？業(yè)主們連連搖頭。46號一樓孫女士稱，自1998年入住至今，沒見過有修繕。業(yè)主家中一旦受損，只能自行解決。

　　改不改、如何改得看產(chǎn)權(quán)性質(zhì)

　　記者當天來到安康居委會，居委會“小區(qū)平面示意圖”含有43號—46號，與斜土路2200弄內(nèi)其他樓房標注的顏色無任何差異。

　　有關(guān)負責人表示，43號—46號為腫瘤醫(yī)院自建，本世紀初房改后改為售后公房。但規(guī)劃用地仍在醫(yī)院范圍，估計醫(yī)院未履行相應(yīng)手續(xù)，因此房子性質(zhì)仍算系統(tǒng)自建房。因業(yè)委會無法成立，就算有維修資金，也無法開通賬戶使用。

　　在楓林街道住房保障和房屋管理所，記者在地籍圖上看到紅線標注的醫(yī)院規(guī)劃用地范圍囊括了43號—46號。據(jù)介紹，43號—46號是醫(yī)院建造的兩幢六層職工住宅，共66戶。醫(yī)院將上述房屋賣給業(yè)主，但一直自管，現(xiàn)由一對夫妻從事門衛(wèi)、保潔工作。

　　楓林街道明確，43號—46號為售后公房。經(jīng)向公積金管理中心查詢，共有房屋維修資金31.89萬元，街坊設(shè)施資金7.7萬元。根據(jù)本市《住宅物業(yè)管理規(guī)定》第十三條：業(yè)主大會由一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。但由于上述兩幢房屋仍在醫(yī)院紅線范圍內(nèi)，無法確定兩幢房屋的物業(yè)管理區(qū)域，導致業(yè)委會無法成立。

　　3月23日，記者來到腫瘤醫(yī)院并遞交書面采訪提綱。醫(yī)院事后回復，斜土路2200弄43號—46號建于1992年，為自管公房。按房地產(chǎn)證、1995年腫瘤醫(yī)院土地證附圖，屬于（醫(yī)院）規(guī)劃用地范圍內(nèi)。其雨污排放按當時建設(shè)要求實施。樓頂水箱已取消，改為變頻泵送水，水表無移位。對公共區(qū)域零星報修，醫(yī)院會安排維修。

　　對此，上海市錦天城律師事務(wù)所高級合伙人、上海市律師協(xié)會物業(yè)管理專業(yè)委員會主任宋安成律師表示，規(guī)劃紅線對房屋和物業(yè)管理區(qū)域的劃分，并非老舊住房接受惠民改造的前提和剛性要求。改不改、如何改，還得看老舊住房的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。

　　老舊小區(qū)改造不能繞著問題走

　　今年1月中旬，《關(guān)于加快推進本市舊住房更新改造工作的若干意見》指出，本市舊住房更新改造范圍主要包括2000年底前建成，使用功能不完善、配套設(shè)施不健全、群眾改造意愿迫切的老舊小區(qū)，改造原則為“能改愿改則應(yīng)改盡改”。宋安成認為，43號—46號業(yè)主已取得房屋所有權(quán)證，能完全實現(xiàn)市場化交易，上述房子性質(zhì)就是售后公房。根據(jù)政策，售后公房屬于老舊住宅改造對象，如所屬街道將43號—46號上報，經(jīng)房管部門、發(fā)改委審批同意后，可以享受“平改坡”“美麗家園”等惠民改造。

　　宋安成分析，眼下僵局或許在于醫(yī)院擁有產(chǎn)權(quán)并自建自管的38號樓與性質(zhì)不一的44號結(jié)構(gòu)粘連，導致43號—46號兩棟樓無法被區(qū)分成獨立、完整的售后公房小區(qū)，且醫(yī)院始終未移交43號—46號的物業(yè)管理職責。宋安成呼吁醫(yī)院主動聯(lián)系街道，明確43號—46號房屋性質(zhì)為售后公房。街道則響應(yīng)43號—46號業(yè)主改造需求，使其充分享有應(yīng)得的惠民改造。

　　市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會專家委員會法律援助組組長黃友健表示，本市房改已有20多年，但同一個小區(qū)，甚至同一棟樓內(nèi)，可能還存在產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不同的房屋。在老舊小區(qū)改造推進中，有關(guān)部門不能遇到問題繞著走，要坦然面對，精準施策。

　　楓林街道日前書面回復：“鑒于43號—46號兩幢房屋確實存在老舊等問題，街道下一步將聯(lián)系醫(yī)院，進一步協(xié)調(diào)、收集資料，并向區(qū)房管局申請核定兩幢房屋物業(yè)管理區(qū)域的劃分情況。待成立業(yè)委會后，街道將開展培訓并督促業(yè)委會選聘物業(yè)公司，盡快開通維修資金賬戶，并至公積金管理中心辦理維修資金劃轉(zhuǎn)，盡早啟用該處維修資金。街道還將搭建平臺，與醫(yī)院共商、梳理小區(qū)內(nèi)存在的問題，優(yōu)先解決小區(qū)‘急、難、愁’，為居民提供和諧、有序的生活環(huán)境�！�